O que considerar na rescisão de contrato de locação imobiliária
A rescisão de contrato de locação não é algo desejado por quem faz a locação do imóvel.
No entanto, pode ser que ela seja necessária e, nesse momento, todos os procedimentos precisam estar bem claros.
Isso deve ser feito quando da elaboração do documento, pois somente assim é possível trazer segurança ao locador e ao locatário.
Este artigo mostra detalhes desse tipo de operação.
Ao ler o texto, você entenderá a importância de uma rescisão contratual bem feita.
Conhecerá seus possíveis motivos, bem como o direito e deveres dos envolvidos.
Por fim, saberá como calcular a multa e quais são as dicas para fazer um processo ideal para todos.
Aproveite o conteúdo e tenha uma boa leitura!
Qual é a importância de um contrato de locação?
Não é exagerado dizer que um contrato de locação é o aspecto mais importante no processo de locação de um imóvel.
É exatamente por meio dele que todas as partes envolvidas podem se sentir mais seguras em relação ao acordo firmado.
Isso acontece porque todos os detalhes da negociação ficam especificados.
Os direitos e deveres de cada parte, por exemplo, é um capítulo de extrema importância nesse instrumento legal.
As penalidades em caso de descumprimento também devem estar constantes.
Por fim, a quebra do contrato precisa ser prevista, contendo as respectivas multas para quem declinar antecipadamente da locação contratada.
Quais são os possíveis motivos para ocorrer a rescisão de contrato de locação?
Sendo possível o rompimento do contrato de locação, este pode ser feito por qualquer uma das partes.
Acompanhe a seguir os motivos que podem levar à quebra do acordo.
Por parte do locador
Uma das razões que podem levar o proprietário do imóvel a reincidir o contrato é quando ele precisa usar a propriedade para algum fim de seu interesse.
Nesse caso, ele deve comunicar o locatário (ou a imobiliária responsável pela contratação) e conceder algum tempo para a desocupação.
Outra situação é no caso de haver a quebra de alguma cláusula prevista no instrumento legal, como utilização indevida, falta de pagamento ou depredação.
Por fim, o motivo mais natural é o próprio encerramento do período contratual.
Se o contrato não for prolongado e o inquilino ainda estiver ocupando o imóvel, o locador pode pedir a desapropriação.
Por parte do locatário
Já no caso do locatário, um dos motivos que podem ensejar o fim do contrato é a mudança de cidade por ocasião de trabalho.
Nessas situações, a multa contratual não pode ser cobrada.
Mas para isso, é preciso comprovar o motivo da mudança e avisar o locador com 30 dias de antecedência.
Outra circunstância que ocasiona a ruptura do contrato de locação, é a ocorrência de problema estrutural.
Também não se aplica a multa, mas deve-se mostrar que as disfunções do imóvel existiam antes de sua ocupação.
Isso só pode ser feito caso exista um laudo de vistoria prévia antes da mudança do inquilino.
Por fim, o locador também pode reincidir o contrato de acordo com sua vontade, apenas isso.
Existe essa previsão legal no contrato, pois a multa deve ser calculada e paga corretamente.
Geralmente isso ocorre por conta de algum motivo pessoal e não existe necessidade de comprovação.
Quais são os direitos e deveres de cada parte em uma rescisão?
Direitos e deveres
A Lei do Inquilinato elenca que é direito do inquilino receber e usar o imóvel, além de fazer as vistorias quando agendadas.
Seus deveres consistem em pagar o aluguel e demais encargos nas datas previamente estipuladas, ser isento de despesas extraordinárias e receber indenização pelas benfeitorias feitas.
Já o proprietário deve ter seu direito preservado de obter de volta o imóvel conservado e de cobrar eventuais multas incidentes.
Já seus deveres se concentram em não solicitar a desocupação sem motivo justo, elaborar o documento de vistoria e emitir recibos de pagamentos, entre outros.
Como calcular a multa?
Conforme vimos, um contrato de locação deve prever sua rescisão. Em alguns casos a multa não é cobrada pelo locador, mas em vários outros existe a cobrança.
Para incorrer em um processo seguro e que não resulte em ações judiciais de repetição de indébito, a parte deve calcular a multa de forma correta.
Para isso, é necessário se embasar em dispositivos legais. No Brasil, temos dois: o Artigo 4 da Lei do Inquilinato e o Artigo 413 do Código Civil.
Além disso, o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo também aponta o cálculo correto da multa e ela deve se basear no tempo restante do prazo do contrato.
Ressalto que não existe um valor definido para a multa, mas ele é baseado no valor do aluguel mensal.
Normalmente é utilizado o valor de 3 meses para estipular a multa e a legislação versa que esse montante deve ser cobrado proporcionalmente ao fim da vigência do contrato.
Como exemplo, podemos citar um aluguel de R$ 1.000,00.
Se o contrato for de 30 meses e ele é rompido após passados 20 meses, a multa total de R$ 3.000,00 é cobrada proporcionalmente aos 10 meses restantes, um terço do período total.
Assim, o valor a ser pago seria de R$ 1.000,00.
Quais são as dicas para encerrar um contrato de locação com segurança?
Notificação
Existem algumas boas recomendações para encerrar um contrato de forma segura.
Uma delas é notificar a intenção do encerramento com antecedência, pois a contraparte pode se programar.
Vistoria de entrega
Além disso, é imprescindível que o imóvel seja entregue em boas condições, de acordo com o estado de entrega inicial.
Outro ponto importante é sempre agendar a vistoria na ocasião da entrega.
Elaborar um laudo escrito é essencial para garantir o atestado de devolução do imóvel.
Transferência das contas
Por fim, vale lembrar de transferir a titularidade de todas as contas de consumo da propriedade para que não ocorram débitos futuros indesejados.
A rescisão de contrato de locação é uma previsão legal que deve existir no instrumento jurídico que versa sobre o acordo firmado.
Não há problema nenhum em o locador ou locatário reincidir um contrato. Desde que todos os termos relativos ao acontecimento estejam claros e sejam cumpridos corretamente.
Essa é a melhor forma de garantir um processo tranquilo para todas as partes envolvidas.
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Fonte: Universal Software
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